L’investissement immobilier est un excellent moyen d’enrichissement par capitalisation. Il convient cependant de s’y prendre à tête reposée pour éviter certains déconvenues qui ne viennent pas forcément à l’esprit lorsqu’on amorce un projet d’investissement immobilier.
La définition de l’objectif et les enjeux financiers d’un investissement immobilier
Investir dans l’immobilier est une opération rentable avec des taux d’emprunt de moins de 1% sur dix ans, ce qui est très bas. Cependant, comme tout placement, une telle décision doit être prise en fonction d’objectifs bien déterminés. Il peut par exemple s’agir de créer un capital, générer des revenus complémentaires ou encore bénéficier de réduction d’impôts. Une fois ces raisons identifiées, il est plus facile de trouver le bien et la manière optimale de financer l’achat.
De nombreuses personnes qui projettent d’investir dans l’immobilier font un achat subjectif. Ils choisissent des biens situés dans leur ville ou région d’origine en croyant connaître le marché local. L’erreur réside dans cette perception des choses, car il faut penser rentabilité et être pragmatique avant de se lancer dans l’aventure. Et ce n’est pas parce qu’on habite une ville qu’on connait les tendances immobilières qui varient d’un secteur à un autre et en fonction de l’offre, de la demande et de la catégorie du bien.
Il est également judicieux de prendre conscience de tous les enjeux financiers liés à un investissement immobilier. Et pour cause, les flux ne se limitent pas uniquement aux loyers perçus et aux mensualités à rembourser. Il faut aussi prévoir la taxe foncière, les frais de gestion, les assurances locatives, les charges de copropriété et les travaux futurs.
Investir dans l’immobilier, c’est surtout se projeter dans le futur. Le potentiel de la ville doit être analysé au moins sur un horizon de dix ans. Pour cela, il faut analyser le développement des infrastructures de transport comme les routes, les gares et les aéroports. L’évolution des zones tertiaires est aussi à prendre en compte, car la situation économique du secteur valorise ou handicape le bien. Un flux migratoire positif est aussi un bon indicateur.
Comment financer un investissement immobilier ?
Acheter un bien au comptant n’a aucun intérêt en matière d’investissement immobilier locatif. En effet, lorsqu’un propriétaire loue un logement, celui-ci génère des loyers qui viennent s’ajouter aux autres revenus et sont dont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En recourant au prêt bancaire, l’investisseur bénéficie d’intérêts déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature.
Autrement dit, il sera possible de déduire l’intégralité des intérêts d’emprunts des loyers perçus. Cela a comme conséquence de faire baisser les impôts sur les revenus fonciers. Et à l’heure où les taux d’intérêt sont très bas, faire l’impasse sur le prêt bancaire est un véritable non-sens économique. Il vaut mieux placer le cash dans un fonds qui rapportera environ 2% alors que l’emprunt est moins cher à la banque. Il est aussi possible de se faire accompagner par un expert habitué à faire un montage bancaire via un prêt in fine si l’on veut à tout prix mettre son argent dans un projet immobilier.
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